Contratto compravendita

• Spett.le Avvocato, scrivo per porre alla Sua attenzione la mia storia e ricevere, senza vincoli, un preventivo personalizzato circa una consulenza (scritta o telematica), o meglio ancora l’affidamento del mio caso. Cercherò di essere dettagliata e chiara nei minimi termini: sono una ragazza 33enne di Roma ed ho sempre risieduto con i miei genitori nell’unica casa di proprietà che abbiamo. Tuttora risiedo altrove, ma esclusivamente in affitto e in modalità provvisoria. Mia sorella, nonostante legalmente risieda ancora a casa dei miei, sono anni che ha in gestione l’attività di un bar dove ormai vive anche di notte e gestisce con il suo compagno, non essendo loro sposati.
  Circa un paio di anni fa si è presentata a lei l’opportunità di acquistare la proprietà della licenza e le mura del suddetto bar, ma non avendo i soldi per effettuare l’acquisto, e non riuscendo ad ottenere dagli istituti di credito un mutuo (essendo un’attività), è stato messo in atto un marchingegno insieme ai miei genitori che è il punto cardine del mio quesito e che mi appresto immediatamente a illustrarLe: il compagno di mia sorella, per superare tali ostacoli, ha richiesto e ottenuto un mutuo per, ufficialmente, acquistare agli occhi della banca la casa dei miei genitori! Quindi, la casa è stata formalmente venduta (con tutti gli atti del caso) a lui, senza neanche essere io interpellata e i soldi ottenuti dal mutuo sono serviti invece per acquistare l’attività del bar con le sue mura, che ora sono di proprietà della s.n.c. di mia sorella; ovviamente i soldi ricevuti dal compagno di mia sorella dalla banca, sono transitati solo in maniera provvisoria per pochi giorni nel conto dei miei genitori, e tras orsi questi pochi giorni sono stati essi “restituiti” dai miei genitori a mia sorella e al compagno per l’acquisto immediato di tale bar; specifico che parliamo di cifre che superano tranquillamente i 400.000 euro. In poche parole, è stato effettuato uno squallido magheggio tutto alle mie spalle senza nessuna mia autorizzazione e senza a momenti nemmeno essere informata. Concludo, la mia domanda è: posso far rivalere i miei diritti? Come posso muovermi? Non esisteva una legge che prevedeva “uguale trattamento economico” in tali situazioni per i figli? Posso avanzare pretese sul bar? Non mi spetterebbe la metà della cifra elargita dai miei genitori a favore di mia sorella? Spero davvero che Lei possa gentilmente illuminarmi circa la strada da percorrere e, in tutta sincerità, indicarmi le reali possibilità di sviluppi positivi e i tempi di protrazione di un eventuale percorso legale a mia tutela.
  Certa di un Suo gentile riscontro, invio i miei più cordiali saluti.

Gent.ma Sig.ra.
come già diverse volte abbiamo fatto presente a coloro che ci hanno contattato, trattandosi di una fase sperimentale per il sito, non rilasciamo preventivi nè al momento chiediamo compenso nè, a fronte dei numerosi impegni già assunti, possiamo assumere il suo patrocinio. Ad ogni modo, ferma restando l’assoluta attendibilità e precisione delle nostre attuali consulenze, al termine della sperimentazione che dovrebbe concludersi entro la fine dell’anno (salvo complicazioni) e che riguarderà essenzialmente i nostri sistemi tecnici e l’organizzazione interna saremo in grado di far fronte ad ogni richiesta.

Per quanto riguarda il caso prospettato, l’istituto giuridico cui hanno fatto ricorso i suoi congiunti per trasferire la proprietà della casa è il cd. contratto simulato di cui all’art.1414 del codice civile. Di fatto si tratta di un "falso" (ma per usare questo termine ci vogliono prove concrete) contratto di compravendita posto in essere per evitare di corrisponderle, nel momento in cui venuti a mancare i suoi genitori si aprirà la successione, la sua quota ereditaria nota come quota di legittima e pari ad 1/3 del valore dell’immobile.

Ovviamente può agire in giudizio proponendo un’azione di simulazione diretta ad ottenere una ricostruzione dell’asse ereditario. Detta azione è soggetta ad un termine di prescrizione decennale a partire non dalla data del contratto simulato, bensì dalla data di apertura della successione, atteso che solo in tale momento, che coincide con l’acquisto della qualità di erede, l’atto compiuto dal de cuius assume l’idoneità a ledere i diritti del legittimario e ne rende concreto ed attuale l’interesse ad agire in giudizio (Cass.25.1.92 n.817 rv.475440).Si tratta in realtà di giudizi particolarmente complicati dal punto di vista probatorio, infatti prima di intraprendere una causa del genere dovrebbe poter disporre di testimoni (es.parenti che hanno assistito all’accordo tra le parti, impiegati di banca che hanno eseguito gli spostamenti di denaro, qualche impiegato del notaio a conoscenza della cosa, ecc) o di prove documentali (es. copie degli assegni con cui sono stati effettuati i pagamenti e i relativi estratti conto da cui risulta il riaccredito delle somme in favore di sua sorella, ecc).

A complicare il quadro probatorio mi permetto di ricordare che tutta la documentazione di banca (assegni, bonifici, ecc) viene conservata "solo" per 10 anni, ora considerando che sono passati circa 2 anni dai presunti pagamenti, gli assegni con cui è avvenuto il passaggio di denaro fra 8 anni sono destinati ad essere distrutti e non è detto che la successione si apra prima di quella data. La prassi di escludere dall’eredita uno dei figli mediante una compravendita simulata è più frequente di quanto si possa pensare e l’ipotesi di riuscire ad ottenere giustizia statisticamente è molto modesta proprio a fronte della difficoltà di reperire i mezzi di prova.